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Forum / Steuern und Finanzen

Jemand Erfahrung mit Immobilieninvestment in Deutschland wenn Wohnsitz in Lux?  

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Soulfood83
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vor 3 Monaten   

Hallo zusammen,

hat jemand aus dem Forum mit Wohnsitz in Luxemburg Erfahrung mit Immobilieninvestments als Privatperson in Deutschland, oder sonstigem Ausland?

Denn auf dem luxemburgischen Finanzamt kann man mir keine genauen Angaben machen zur Besteuerung. Bzw verhält es sich ja so das der erhöhte Gewinn durch die Mieteinnahme in Luxemburg höher besteuert wird. Das heisst es findet zwar keine direkte Doppelbesteuerung statt, aber durch den erhöhten monatlichen Gewinn, wird mir im Nachhinein dennoch mehr abgezogen. Was das aber prozentual ausmacht, konnte man mir da nicht sagen. Das Problem ist, das ich gerne meine Bilanz im Voraus berechnen will, um keine unerwünschten überraschungen zu erleben.

Hat jemand von euch da Erfahrungswerte, die er mir mitteilen könnte?

 

 

Vielen Dank im Voraus schon mal:-)

 

Lg Ben


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Sarceni
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vor 3 Monaten   

Hallo Ben,

wenn du ein Immobilieninvestment in Deutschland hast, dann werden die Einnahmen aus der Vermietung in Deutschland versteuert.

Für die luxemburgische Steuererklärung muss du die Einnahmen angeben. Wie du schon richtig erkannt hast, zahlst du in Luxemburg auf die nicht-luxemburgischen Mieteinnahmen keine Steuern, aber den Steuersatz kann sich erhöhen.

Aber: den Mieteinnahme stehen oft abzugsfähige Aufwendungen gegenüber, die dazu führen, dass dein zu versteuernder Gewinn nicht so ins Gewicht fällt: Neben Zinsen, Grundsteuer und Verwaltungskosten auch nicht liquiditätswirksame Abschreibungen.

In Deutschland kannst du dein Immobilieninvestment nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen, egal wie hoch der Gewinn ist.

 

 

 


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Soulfood83
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vor 3 Monaten   

Hallo Sarceni,

 

vielen Dank für die prompte Antwort. Wenn das zu versteuernde Einkommen in Luxemburg durch die zusätzliche Mieteinnahme in Deutschland oder anderswo zusätzlich versteuert wird, kann man dann nicht irgendwie kalkulieren, wie hoch diese zusätzliche Besteuerung im nachhinein zu buche schlagen wird?

Ich wüsste gerne in welcher Grössenordnung ich ungefähr rechnen muss. Wenn ich zb eine Wohnung für 350 Euro Monatsmiete vermiete und somit 4200 Euro Mieteinkünfte pro Jahr erhalte, zahle ich dann 100, 500 oder 1000 Euro mehr Steuern. Denn wenn letzteres der Fall sein sollte, wäre das wohl unrentabel.


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info
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vor 3 Monaten   

Ein Blick in die Steuertabelle würde dir sicherlich helfen, hier kennt ja keiner dein Einkommen und noch weniger deinen aktuellen Steuersatz.


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Sarceni
115 Nachrichten

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vor 3 Monaten   

Hallo Ben,

deine 4.200 € sind nicht der Betrag, der das zu versteuernde Einkommen erhöht. Vergiss nicht, Abschreibungen, Zinsen und sonstige Aufwendungen abzuziehen.

Die Steuertabelle findest du hier: https://impotsdirects.public.lu/fr/baremes.html

Es bleibt bestimmt rentabel für dich, wenn du dir den zeitlichen Aufwand für die Mietwohnung nicht in Rechnung stellst.

 

 


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Soulfood83
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vor 3 Monaten   

Vielen Dank für die Infos. Ich denke das hat mir geholfen meine Unsicherheit zu überwinden. Dann werde ich mir mal meine erste Immobilie heraussuchen. Schönen Tag euch noch.

 


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CaptainHook
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vor 3 Monaten   

Auf guichet.lu steht folgende Definition:

Wohnzwecke (Bau, Erwerb, Umbau einer Immobilie oder Erwerb von Baugrund zur Errichtung einer Immobilie)

Ich wollte nun unseren Bausparvertrag für das Streichen der Fassade verwenden. Nun steht aber in der Definition gar nichts von Renovierung. Heißt das, ich kann meinen Bausparvertrag nicht einmal zur Renovierung der eigengenutzten Immobilie verwenden ohne dass ich mir für die Zukunft die Absetzbarkeit von Bausparverträgen vermassle?

 

 


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info
2797 Nachrichten

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vor 3 Monaten   

@CaptianHook

Für mich sind das "Malerarbeiten"

Zitat aus dem link unten: "die Instandsetzung des persönlichen Wohneigentums (Dach, Fenster, Badezimmer, Malerarbeiten, Heizung usw.).

https://guichet.public.lu/de/citoyens/logement/acquisition/aides-indirectes/epargne-logement.html


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Kurtis
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vor 3 Monaten   

ihr seid im "falschen" Chat ...:-)


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Kurtis
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vor 3 Monaten   

Das ist der "Richtige"

Konkrete Definition Wohnwirtschaftliche Verwendung  


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jabgiz
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vor 3 Monaten   

@ Soulfood83:

Wie viel Steuern anfallen, lässt sich aufgrund der gemachten Angaben nicht abschätzen. Das hängt u.a. davon ab, wie viel Kredit aufgenommen wird bzw. wie viel Zinskosten zu zahlen sind, welches Baujahr/ Bauweise das Objekt aufweist bzw. wie viel Reparaturen auszuführen sind, in welcher Lage sich das Objekt befindet bzw. wie hoch der damit verbundene Leerstand sein wird und auch wie hoch das sonstige Einkommen ist etc.

Aber wie Sarceni bereits geschrieben hatte, bleibt durch die ganzen Kosten und Abzugsmöglichkeiten im Neukaufsfall bei den heutigen sehr niedrigen Mietrenditen ohnehin kaum ein steuerlicher Ertrag übrig. Im steuerlichen Bereich sehe ich also dabei auch keine wirklichen Probleme.

Das Problem liegt aber in 2 anderen Bereichen:

In der Regel werden diese Immobilienkäufe ja zumindest teilweise auf Kreditbasis finanziert. Nur hat in Zeiten der so genannten EU jemand, der in Luxemburg wohnhaft ist und dort auch sein Gehalt bezieht, immense Probleme überhaupt einen Immobilienkredit zu bekommen, der durch eine Immobilie in Deutschland besichert ist. Also so ca. 95% aller deutschen Banken finanzieren jemand aus Luxemburg überhaupt nicht und diejenigen Banken, die es machen, verlangen erhebliche Zinsaufschläge, also da geht es um einen um 50% höheren Zins und mehr (d.h. statt z.B. 1% müsste man dann 1,5% zahlen etc.).

Dies betrifft auch das 2. Problem, nämlich die Rentabilität: Bei einer so geringen Jahreskaltmiete von 4.200 €, von der ja noch erhebliche Kosten zu stemmen sind (Instandhaltung, Mietausfälle (und damit verbundener Uebernahme aller Nebenkosten), nicht umlagefähige Nebenkosten, gegebenenfalls Zinskosten und eben (die nicht allzu hohen) Steuern, Kosten für Substanzgutachter beim Kauf usw.), bleibt ohnehin kaum mehr ein signifikanter Ertrag übrig. Ich prophezeihe, dass da im Schnitt über die Laufzeit bei einer üblichen 80%-Finanzierung deutlich weniger als 1.000 € Nachsteuerertrag pro Jahr rauskommt. Setzt man diesen dann ins Verhältnis zu dem erforderlichen recht hohen Zeitaufwand, ist es in aller Regel ertragreicher, wenn man in dieser Zeit (oft wird diese zur Vermietung benötigte Zeit nämlich völlig unterschätzt) irgend einen halbwegs ordentlichen Nebenjob annimmt, wie auch schon Sarceni richtig angedeutet hat.

Alles in allem also kein empfehlenswertes Unterfangen.

Aber die Steuern bzw. die Erhöhung des lux. Steuersatzes sind bei der ganzen Betrachtung noch das geringste Problem.


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Maisy
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vor 3 Monaten   

Ja, habe ich. Du machst 2 Steuererklärungen - 1 in Lux und 1 in D

In Deutschland bist du beschränkt steuerpflichtug. Du deklarieriest nur die Immobilie und alles was dazu gehört. Da gilt auch keine gemeinsame Erklàrung - ich mache 2 mal die Selbe Gewinn/Verlust wird einfach durch 2 geteilt.

In Luxemburg machst du deine ganz normale Steuerrklärung, den Gewinn solltest du als schon versteuert angeben. Wir haben bis Dato nur "Verlust"


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